« FONDS : CHEVALIER BLANC OU CHEVAL DE TROIE ? » Sébastien BAZIN, dîner-débat du mardi 25 novembre 2008.

« Faîtes entrer l’accusé ! »

Esprits d’Entreprises accueillait ce soir un invité en ces temps d’actualité économique mouvementée : M. Sébastien Bazin, à la tête depuis 1997 des activités européennes du N°5 mondial des fonds d’investissement immobilier, l’américain Colony Capital.

Une telle présence peut surprendre à un rassemblement d’entrepreneurs : M. Bazin a en effet réalisé la totalité d’un parcours plutôt atypique en tant qu’investisseur. Pourtant il a relevé le défi que lui offrait Tom Barrack, le charismatique président de Colony, de créer la filiale européenne de la société. En onze ans il a piloté l’expansion rapide de sa société, qui réalise aujourd’hui 35% du chiffre d’affaires de Colony dans le monde ; depuis le siège de Paris, il a ouvert des bureaux dans 5 capitales d’Europe.

Sébastien Bazin donne d’emblée le ton : « Je suis à la fois enchanté et un peu confus d’être ici. Enchanté, parce que j’adore rencontrer des gens et faire le pitre ; confus, parce que j’espère que vous ne repartirez pas déçus ! »

Un parcours atypique

Sébastien Bazin est un homme de réseaux, qui sait saisir les opportunités, voire s’en créer ! Ainsi, à propos de son parcours académique : « La meilleure chose que j’aie faite de ma vie, et encore ce n’est pas moi mais mes parents, c’est d’aller au lycée à Saint-Jean de Passy. J’y ai rencontré plein de gens, je peux dire que j’ai fait mes études avec eux - c’était mes études avant le bac ! » Il choisit ensuite la Sorbonne par volonté de liberté, et commence sa vie professionnelle aux Etats-Unis : « Avec mon « MBA Sorbonne », ils m’ont offert des stages partout à New York ! Aujourd’hui ça ne marcherait plus… »

Colony Capital, des débuts à la crise actuelle

A propos du développement de Colony Capital Europe, il estime : « Suis-je entrepreneur ? Je crois que j’adorerais… Sans fausse humilité, j’en suis incapable - exécuter les ordres que je donne, gérer plus de dix personnes ! Ce sont deux métiers différents. Je suis persuadé qu’un entrepreneur peut devenir investisseur, pas sûr du contraire. » Quoiqu’il en soit, pour lui qui était plutôt électron libre, les onze années chez Colony ont été une « chance inouïe ». En effet, les sociétés d’investissements disposent de deux atouts majeurs : le long-terme des échéances (les durées de détention atteignant 10 ans), et la confiance totale des investisseurs ; en contrepartie, l’exigence de rentabilité s’élève à au moins 25% de rendement annuel… que Colony dépasse régulièrement.

Après cette courte présentation de son secteur d’activités, M. Bazin rentre sans délai dans le vif du sujet : « J’aurais été probablement différent il y a un an, ce qui est sûr, c’est que depuis six ou sept mois ce n’est pas la peine de faire le fiérot ! On courbe l’échine, comme tout le monde ». L’hôtellerie par exemple connaîtra des baisses jusqu’à -25%, trois fois plus fortes que dans un cycle baissier habituel ; il faudra attendre un an au moins pour investir de nouveau dans l’immobilier à Paris… Un peu plus d’optimisme lui semble permis concernant les marchés boursiers. Cependant, la stratégie de Colony lui permet de mieux affronter la crise que ses concurrents : M. Bazin s’attend à la disparition du tiers d’entre eux !

En effet, Colony ne recherche pas les hauts rendements par le mode opératoire classique des sociétés d’investissement qu’on appelle les « momentum players », qui jouent simplement des cycles et des pays, tirant leur rentabilité de la financiarisation de l’actif et peu de l’actif lui-même. Colony est un « micro-player », dont la rentabilité repose sur trois critères. Premièrement, la certitude d’obtenir une décote d’au moins 15% sur la valeur de l’actif (ce qui exclut l’appel d’offres) ; cette décote est consentie parce que Colony Capital garantit la certitude du calendrier de la vente, cruciale pour le vendeur. Deuxièmement, l’effet de levier de la dette, mais à des ratios bien moindres que la norme du secteur : environ 45% de fonds propres au passif, contre 25% pour la majorité. C’est dès 2005 que Colony a anticipé le retournement des marchés immobiliers, identifiant l’excès de liquidités. Une autre illustration de ce sens des réalités : tandis que les concurrents pilotent les projets depuis Londres ou New York, Colony Capital se distingue par son attachement à toujours intégrer les spécificités locales des investissements. « J’ai mis un point d’honneur à ce que le siège soit à Paris ». Enfin, « Colony Capital est source de valeur ajoutée pour le bien acquis ». Cette valeur ajoutée dépend de la mise en œuvre, par un management « en connivence » avec Colony, d’un plan d’action de long terme. Colony Capital Europe, à qui la maison mère a toujours laissé une grande autonomie, a connu une mutation importante à l’initiative de M. Bazin. Si en 1997 Colony a réellement été un « fonds vautour », depuis les années 2004-2005, la société a adopté une politique d’investissements « éclectiques » : Accor, Carrefour, le PSG, … « L’immobilier reste notre fil rouge, mais la cible d’investissement, ce sont des sociétés opérationnelles qui regorgent d’immobilier dans leur bilan », actifs mal comptabilisés et mal exploités. De nouvelles sources d’efficience et de rentabilité sont ainsi dégagées grâce à l’accompagnement de Colony Capital.

Conclusion

M. Bazin s’est montré absolument convaincant mais les questions sont nombreuses qui veulent en savoir plus… Le dossier PSG régale les amateurs, le rôle de Colony Capital dans les changements de management des sociétés dont il est actionnaire est explicité en toute sincérité, nous tentons même une petite excursion sur les marchés immobiliers de l’Islande.





Au sujet de l’attitude des investisseurs face à la crise « Aujourd’hui, la discipline, c’est de se donner les moyens d’attendre »

« Le manager français a un mal fou à se projeter sur trois ans, parce qu’il a peur de ne pas délivrer. Aux Etats-Unis, on a moins peur d’être viré, et on prend au moins des risques sur dix-huit mois»

« C’est du Monopoly avec du vrai argent, la différence entre ce que vous faîtes et ce que moi je fais, c’est que moi je joue avec l’argent des autres, c’est un peu plus confortable ! »

« En tant qu’investisseur, au conseil d’administration de l’entreprise, vous bénéficiez d’une marge de manœuvre phénoménale ! »